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房价究竟何时能够降下来?

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 楼主| 发表于 2012-12-12 16:42:25 | 显示全部楼层 |阅读模式

房价问题在中国,无疑是最具挑战性的问题之一,几乎是个常常引得“亲人仇视朋友反目”的尖锋话题。@王思想08  兄将了我一军:“关于高房价的论述,非常混乱,建议从必要性和可行性两个角度来讨论:1,房价是否应该下降?2,是否有办法让房价下降?与@童大焕 兄商榷。”

在相关领域,笔者已经有两本书问世:《穷思维 富思维》全面理清楚了房地产和中国经济的关系,揭示了高房价背后的深刻逻辑,读此一本可以全面了解中国经济的本质及其脉络;《世纪大迁徙》全面探讨中国城市化的规律和现行政策的悖谬与乖张。有这两本书在心中打底,就房地产和中国经济等一系列相关问题,笔者自信可以闭着眼睛和官员、房地产商或者其他什么人滔滔不绝谈上一小时以上。王兄要求直奔主题,“删繁就简三秋树,领异标新二月花”的急迫心情可以理解,然后事物的发展有它自身的规律和逻辑,得有一番解释才能把其中的脉络掰扯清楚。世间很多事,你试图把它弄得越简单,它会变得越复杂;而如果你认真细致、丝丝入扣地撇清了它的复杂之处,它才反而有可能变得简单。

现在回答第一个问题:房价是否应该下降?

我的回答是:相对于中国绝大多数普通百姓的收入来说,房价应该下降。中国老百姓干着世界最长时间的活,拿着几乎世界最低的工资,享受着世界最低水平的社会保障,却要忍受着差不多世界最高的房价物价。谁说房价和物价不高,谁就没有良心;但谁要是认为把房价降下来就有利于老百姓,谁就没有头脑!

但是,该不该降是一回事,能不能降会不会降是另一回事。前者是价值判断,后者是事实判断。价值判断服从正义标准,事实判断服从真理标准。所谓真理,就是“真正的道理”,就是万事万物发展的自有逻辑和规律,你想违背它,强令它服从你的正义标准,抱歉,它不会服从你,而且一定会反过来报复你!

现在回答第二个问题:是否有办法让房价下降?

我的回答是:在任何自由市场经济国家,政府都没有权力和能力去强行干预房价。但中国政府可以动用一切行政力量干预。这就如王兄说的“万能的中国政府如果真心打房价,还能打不下来?呵呵。”但是你要知道代价和成本是什么!如果要强行打压房价,付出的代价一定是政府和社会都承受不了的:金融危机、经济衰退、税收锐减、失业大增!届时,期待房价下跌自己能够买得起的人,恐怕一多半已经连饭也吃不上,因为已经找不到工作。

这也正是为什么,温总3月14日记者会上才说房价没有回到合理价位,4月25日笔者有友人说哪怕为了面子年底前也要把房价压下一个台阶,而我的回答是:时势终归比人强,要买房最好上半年,最迟不要超过今年底。

事实不幸而言中,今年6、7月份一二线城市房价大幅度攀升,正是国家放松货币政策(包括降低准备金率和降息)的结果,而不是地方政府抵制调控的结果。国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹也公开承认了这一事实。

为什么现实如此残酷?这就要从房地产及其背后的经济运行逻辑中去找原因。

首先货币超发,而且富余资金只有房地产一个出路,它自上而下拉高房价物价。出口导向的外向型经济,不是换回我们所没有的或者我们没有那么好的东西供老百姓消费(因为低工资战略老百姓没有购买力),而是用我们自己的青山绿水廉价资源等实物资产换回一堆纸币;而且“人民币绝不能对美元升值”,因为一升企业出口就麻烦了。最后是央行拿基础货币顶。进来1美元就付8元人民币去买。央行基础货币一出去到了商业银行,商业银行把钱放出去收进来、再放出去收进来,放大几倍,3万亿美元外汇储备就变成上百万亿人民币在市场上流通。这样资产价格就上来了,土地、房子、所有投资品,全线暴涨。历史上还有土地、农房、林地、矿山等可以自由交易吸收流动性,我们现在只有房产一途。2002年M2是19万亿元,现在接近100万亿元。你说有股市,但股市是吃人不吐骨头的吸血鬼和做千的大赌场,现在已吸了16万亿的盘子,谁还敢进?

其次是招商引资和地方债自下而上地顽强抬高房价。地方政府向银行贷款进行征地,一小部分用于房地产建设,一大部分补贴工业进行招商引资。导致“实体经济”绑架房地产,房地产补贴“实体经济”,地方债又绑架金融,金融影响整体经济。现在以土地做抵押的地方债已经高达十几万亿元,但银行所有者权益相当于净资产只有7万多亿元。如果房价下跌,政府储备的土地卖不出去或者卖不出好价钱,地方债怎么还?银行怎么办?一堆烂账最终只能中央还。但中央和地方政府一样,都不是下蛋老母鸡,而是只会叫唤的公鸡,要还钱,两个办法:一是多征税;二是货币再超发。前者使老百姓收入更少,后者必将使物价更高!殊途同归,都会让老百姓更加买不起房吃不起肉。

数字为证:中央2006年起就要求“工业用地必须采用招拍挂方式出让,其出让价不得低于公布的最低价标准”,然而地方政府为了招商引资,争抢项目,实际上仍是量身定做的行政定价、协议出让,向下扭曲了土地价格。2003-2008年工矿用地出让价全国平均为每亩9.69万元,只及普通商品房用地每亩62.34万元的1/6(日本1988年公示地价,工业用地价格是住宅用地价格的1/3-1/2)。工业用地廉价出让降低了工业产品成本,使我国得以凭借廉价土地和劳动力优势,成为“世界工厂”;同时也刺激企业多用地、粗放利用土地,并放大了工业用地需求,使过多的土地资源配置于工业(工矿用地供应量一般占到每年国有建设用地总供应量的40-50%,还不算集体的乡镇企业用地,而欧美市场经济国家工业用地一般只占20-30%)。各市县以低地价无序竞争招商引资又造成过量的重复建设和产业结构趋同化,降低资源配置效率。

一些所谓的著名经济学家和著名经济评论人,认为应该打压房地产以救“实体经济”,并进而实现经济结构转型,是不顾基本的事实颠倒是非和因果关系,形如放屁。

冤有头债有主,高房价高物价的原因就是出口经济和政府职能“以经济建设为中心”导致各级政府竞相用房地产补贴工业用地进行招商引资!不从这个源头上入手,高房价高物价问题无解,征地拆迁矛盾愈演愈烈也无解!

有人会说,高物价的问题姑且放下不管,我只管政府要把房价打下来,老百姓已经怨声载道,再这样下去非出大乱不可!
问题是,政府不可能单独把房价打下来。硬打来下一定是金融和经济先崩盘,最后才是房地产崩盘。我有一个堪称“经典”的比喻:你开动了开关按钮,机器已经高速运转起来,你发现某个零件有问题,想让它单独停下来,你不是去按按钮让它停下来,而是想用一个指头或者十个批判强按住高速运转中的那个零件,要让它单独停下来。结果自然是它停不下来,而你的手指粉身碎骨!

同时它还有别的明显副作用。打压房价最厉害的两年——2008年和2011年,房价没怎么降下来甚至仍然在上升,城乡居民恩格尔系数却反常上升——这个统计局有数字,我不在这里罗列了。那么,对于那些房价降一半都买不起房,但恩格尔系数上升一点点就影响吃菜吃肉甚至影响吃粮的民众,以及期待房价下跌自己好抄个底的待购一族来说,谁能代表老百姓?满足谁的利益诉求更能代表正义?

其实,他们谁都不能代表老百姓,也都不能代表正义。社会的利益平衡,只能凭良好的规则,就是起点公平,结果是谁也不能保证公平的。

照这么说,高房价问题就永远无解了?不是这样的。要解决高房价高物价问题,直接针对高房价高物价是无解,因为不得要领,没有抓住主要问题和问题的主要矛盾。问题的根子在出口导向型经济和招商引资的投资型政府,改变这一切才能使中国经济和房地产走向良性循环。

首要一条,就是打破土地垄断和集体所有制,老百姓家庭乃至个人可以直接将土地自由入市,开发商买地无需经过政府这一手,直接和老百姓谈判,政府只收土地交易税。这样一样,过剩“实体经济”得以被压缩,企业生存发展必须靠技术进步而不是靠各种补贴;房地产也不再补贴“实体经济”。一个活扣打开,一活百活!这才是真正的经济结构和收入分配结构大调整!

土地自由会不会带来房价下跌甚至暴跌?答案是:不会。我和很多人观点不一样,认为即使土地自由房价总体上仍是持续稳定上涨。一是地方债仍在那儿托着,政府可以通过基本农田保护和土地规划限制房地产建设用地。二是我们现在的住房需求,其实是城市化背景下的住房需求。只要人口仍在聚集的地方,房价上涨就没有悬念。当然,前期搞城市化大跃进的小城镇边缘地区可能会有风险。中国内地的房地产价格,从北京东三环团结湖边28万元一平米的高和萃,到远低于成本价的100元一平米的甘肃玉门,到一天消失200个村庄、大量房屋自动湮灭的偏远农村,到上千元一平米含装修的农村集镇自建房,价格落差达2800倍不止。问题只在于:你想要哪里的房子。人人都生下来想要北京上海市中心一套房,上帝都帮不了这个忙,得靠自己每个人努力打拼。

土地自由改变不了房价整体上涨和“人聚财聚人散财散”的财富流动趋势,却会极大地改变中国的收入分配结构:处于中下层的老百姓钱会变得更多,甚至以十倍的梯级增长财富,届时,高房价高物价对于他们来说,可能已经是“一览众山小”的事情了!这就是我说的“不能让房价停下来等收入,而要让收入追房价”!

万事万物都有自己的发展逻辑和运行规律,任何美好的愿望和意志都不可能让它改变轨迹。我们惟有在尊重规律,即在尊重真理标准的前提下,通过迂回的办法,或者说是找到主要矛盾和矛盾主要方面的办法,间接实现正义标准。这样,既不会违背真理标准从而受到规律的报复,也能间接实现正义标准。反之,如果你一定要违背真理标准,强按龙头,那就真理和规律没有得到遵守,正义也完全不可能实现!
发表于 2013-1-25 17:34:27 | 显示全部楼层
确实不错,眼前一亮的好文












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发表于 2013-1-31 18:18:06 | 显示全部楼层
这是真的吗?太好了,谢谢您啊












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发表于 2014-4-22 11:31:46 | 显示全部楼层
超值强帖,帮你顶,^_^












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